Stap 5: Effecten en meerkosten inventariseren
De effecten van de verschillende oplossingen inventariseer je door de oplossingen (Stap 4) met het basisalternatief (Stap 3) te vergelijken: welke effecten voegt een oplossing toe? Een effect is het verschil dat je maakt voor (een groep) bewoners, voor de buurt of wijk, of voor organisatie. En waarvan mensen blij of geïrriteerd worden. Het best zijn ze te benoemen met een ‘-er’-woord bij: minder, beter, hoger. Denk bijvoorbeeld aan: betere verhuurbaarheid, lagere onderhoudskosten, beter gevoel van veiligheid, beter straatbeeld.
Hulpmiddel: Het opstellen van een Effectenkaart kan een handige manier zijn om overzicht te krijgen. Stel per oplossing zo’n Effectenkaart op. Het Effectenoverzicht van Wat Werkt in de Wijk geeft een overzicht van mogelijke effecten. Of kijk op de Wat Werkt studio voor verschillende soorten effecten.
Tip: Inventariseer vanuit verschillende invalshoeken. Waar wordt de bewoner blij (of geïrriteerd) van? En de vastgoedprofessional, de wijkbeheerder, de verhuurafdeling, de gemeente?
Tip: Dit is een eerste ‘test’ voor de oplossingen. Als het goed is vormen de gevonden effecten het spiegelbeeld van de probleembeschrijving van Stap 1 en stap 2.
Tip: Beperk het aantal effecten per oplossing. De drie tot vijf belangrijkste effecten per oplossing zijn voldoende.
Tip: Negatieve effecten van de oplossingen worden snel over het hoofd gezien. Probeer bij het inventariseren van de effecten de helft van de tijd na te denken over negatieve effecten van de oplossingen.
Stel ook de reikwijdte van het effect vast. Binnen welk gebied zijn er positieve en/of negatieve effecten te verwachten? Dit kan een complex zijn, een buurt, een wijk of de stad. Betreft het enkele bewoners, of zijn het alle bewoners?
Benoem per oplossing ook een eerste inschatting van de meerkosten en inkomsten. Net als bij effecten: benoem het verschil ten opzichte van het basisalternatief. De meerkosten kunnen bestaan uit de volgende elementen:
- eenmalige kosten (‘investering’)
- periodieke kosten (‘beheer’)
- eenmalige inkomsten (bijv. verkoopopbrengsten)
- periodieke inkomsten (bijv. huuropbrengsten)
Stel voor de periodieke kosten een redelijke periode vast. Deze is afhankelijk van het soort oplossing. Bij kleinere interventies is dat bijvoorbeeld vijf jaar. Bij vastgoedinvesteringen kan dat 10 of 20 jaar zijn. Maar kies voor elke oplossing wel dezelfde periode om het vergelijkbaar te houden. Vermenigvuldig de periodieke kosten met het gekozen aantal jaar.
Tip: Het is natuurlijk mooi als je goede bedragen kunt noemen per oplossing, maar voor de komende stappen is het voldoende als de verschillen per oplossing kunt aangeven aan de hand van een categorisering. Benoem daarvoor vijf categorieën die dekkend zijn voor de uiteenlopende meerkosten. Maak de categorieën bij voorkeur even groot om een goed beeld te krijgen (tenzij bedragen heel erg uit elkaar liggen). Bijvoorbeeld: < € 25.000 | € 25.000 - € 50.000 | € 50.000 - € 75.000 | € 75.000 – 100.000 | € 100.000 - € 125.000.
Opdracht:
Beschrijf per oplossing de te verwachten effecten en stel de reikwijdte vast. Beperk het tot de drie tot vijf grootste effecten per oplossing. Benoem per oplossing ook de eerste inschatting van de meerkosten.